מה קורה כשבניין אחד רוצה להתחדש והבניין לידו לא?
שני בניינים באותו רחוב יכולים להתחיל התחדשות עירונית מנקודת פתיחה דומה ולהגיע למסלולים שונים לגמרי. הסכמות בין הדיירים הן רק חלק מהעניין – תכנון, מאפייני המגרש והכדאיות הכלכלית קובעים לא פעם איזה פרויקט יתקדם ואיזה יישאר בשלב הרעיון
באותו רחוב יכולים לעמוד שני בניינים שנבנו באותה תקופה, נראים כמעט זהים ומתמודדים עם אותן בעיות של ותק, תחזוקה ומיגון. ובכל זאת, כעבור כמה שנים אחד מהם כבר עשוי להיות בתהליך מתקדם של התחדשות, ובבניין הסמוך אפילו לא הוקמה נציגות דיירים. הפער הזה אינו מקרי. התחדשות עירונית תלויה בשילוב בין האנשים שחיים בבניין, המגרש שעליו הוא עומד, התכנון שחל באזור והיכולת להפוך את כל אלה לפרויקט שאפשר באמת להוציא לפועל.
זו אחת הסיבות לכך שהמפה העירונית של ההתחדשות אינה מתקדמת בצורה חלקה. גם בעיר שבה מקודמים מהלכים נרחבים לחידוש מלאי הדיור, כל בניין מגיע לתהליך מנקודת פתיחה אחרת. עיריית תל אביב-יפו עצמה מבחינה בין התחדשות של מגרשים בודדים לבין התחדשות של מתחמים, ומקדמת מסגרות תכנוניות שונות בהתאם למאפייני האזור.
הכל מתחיל בדיירים, אבל לא נגמר שם
הפער בין בניינים סמוכים נוצר לעיתים כבר בחדר המדרגות. פרויקט התחדשות מחייב בעלי דירות שונים לקבל החלטות בנוגע לנכס שהוא עבור רבים מהם הרכוש הכלכלי המשמעותי ביותר שבבעלותם. באופן טבעי, לא כולם מגיעים לדיון עם אותם צרכים.
בעל דירה שמתגורר בבניין עשרות שנים עשוי לבחון את הפרויקט אחרת ממשפחה צעירה שרכשה בו דירה לאחרונה. משקיע שמתגורר במקום אחר עשוי להתמקד בשאלות שונות מאלה שמעסיקות אדם מבוגר שמנסה להבין כיצד ייראו שנות הבנייה והמעבר לדירה חלופית. גם מידת האמון בין השכנים, היכולת להקים נציגות פעילה והאופן שבו המידע מועבר לבעלי הדירות יכולים להשפיע על קצב ההתקדמות.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מייחסת חשיבות להתארגנות מסודרת של בעלי הדירות ולבניית נציגות שתוכל לפעול בשמם לאורך התהליך. היא גם ממליצה לבעלי דירות להכיר את המדיניות העירונית החלה על המתחם ולבחון את הגורמים המקצועיים לפני התקשרות. מכאן אפשר להבין מדוע בניין שבו נוצרה התארגנות יציבה עשוי לצבור תנופה, בשעה שבבניין הסמוך התהליך נשאר במשך זמן רב ברמת הרעיון.
מה קורה אם כולם מסכימים?
הסכמה רחבה בין הדיירים עדיין אינה מבטיחה שהפרויקט ייצא לדרך. בשלב הבא נכנסים לתמונה גורמים שבעלי הדירות אינם יכולים לפתור באספת ועד הבית.
שני בניינים דומים מבחוץ יכולים להיות שונים לחלוטין על הנייר
מבט מהרחוב אינו מספר מה קורה במגרש. בניין אחד יכול לעמוד על חלקה שמאפשרת תכנון פשוט יחסית, ואילו בבניין לידו עשויים להיות מבנה בעל מגבלות תכנוניות, בעלויות מורכבות, צורת מגרש בעייתית או הוראות שונות שנובעות מהתכניות החלות במקום.
בתל אביב ההבדלים האלה משמעותיים במיוחד משום שהעיר אינה פועלת לפי מסגרת תכנונית אחידה לכל הרחובות. באזורים מסוימים מקודמת התחדשות בניינית ברמת המגרש, ובאחרים התכנון מעודד או מחייב הסתכלות רחבה יותר על כמה בניינים ועל סביבתם. יש גם אזורים שבהם חלות מגבלות הנוגעות לשימור ולמאפיינים הייחודיים של המרקם הקיים. לדוגמה, בתכניות המקודמות בלב תל אביב קיימות הוראות שונות ביחס למבנים לשימור ולמגרשים שעליהם כבר חלות תכניות מפורטות.
לכן השאלה "למה אצל השכנים כבר מתקדמים ואצלנו לא?" לא תמיד קשורה לקצב העבודה של הדיירים או היזם. ייתכן ששני הבניינים כפופים בפועל לאפשרויות תכנון שונות, גם אם הם נמצאים במרחק של עשרות מטרים זה מזה.
ואז מגיע מבחן הכדאיות
התחדשות עירונית היא גם מהלך כלכלי. כדי שפרויקט יוכל להתקדם, צריך להיווצר מודל שמאפשר לממן את הריסת המבנים הקיימים, הבנייה החדשה, התמורות לבעלי הדירות, התכנון, המימון ושורה ארוכה של עלויות נוספות. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחסת לכדאיות הכלכלית כאחד המרכיבים שנבחנים בפרויקטים ואף מפעילה מנגנונים של שמאי פינוי-בינוי לבחינת עסקאות במקרים המתאימים.
כאן שוב יכולה להיווצר שונות בין שכנים. מספר הדירות הקיימות, גודל המגרש, היקף הבנייה שניתן לאשר, מורכבות הביצוע ומאפיינים נוספים משפיעים על האפשרות לגבש פרויקט ישים. במקרים מסוימים, פתרון שאינו אפשרי בבניין בודד יכול להפוך לרלוונטי כאשר בוחנים כמה בניינים יחד כחלק ממתחם גדול יותר.
למעשה, זה אחד המאפיינים המעניינים של התחדשות עירונית בתל אביב: לא תמיד גבולות הפרויקט המתאימים ביותר הם דווקא גבולות הבית המשותף הקיים. לעיתים התכנון צריך לחבר בין כמה חלקות ובניינים כדי ליצור מהלך שניתן לתכנן ולבצע בצורה נכונה יותר.
גם מהצד היזמי המשמעות היא שעבודה עם בעלי הדירות היא רק חלק מהתהליך. אקרו נדל"ן, למשל, מפעילה מחלקה ייעודית להתחדשות עירונית שמטפלת בפרויקטים החל מבדיקת ההיתכנות והתכנון ועד לרישוי ולביצוע, ובאתר החברה ניתן דגש גם לעבודה עם נציגויות ולליווי בעלי הדירות לאורך התהליך. השילוב הזה ממחיש עד כמה הדרך מבניין שרוצה להתחדש לפרויקט שניתן לבנות בפועל עוברת בכמה מישורים במקביל.
כך נוצר רחוב שבו כל בניין נמצא בזמן אחר
כאשר מסתכלים על רחוב שעובר התחדשות במשך שנים, קל לחשוב שמדובר בתהליך לא מסודר: בניין חדש ליד בניין ישן, אתר בנייה ליד מבנה שבו טרם התחיל דבר, ומגרש נוסף שבו עדיין מתנהל תכנון. בפועל, זהו כמעט תוצר טבעי של מערכת שבה לכל בניין יש בעלי נכסים אחרים, נתונים תכנוניים שונים ונקודת פתיחה כלכלית אחרת.
גם כאשר העירייה מקדמת מדיניות כוללת, הפרויקטים עצמם אינם מתחילים באותו יום ואינם עוברים את שלבי ההתארגנות, התכנון והרישוי באותו קצב. בחלק מהמקומות השינוי מתחיל בבניין אחד ומתרחב בהדרגה, ובמקומות אחרים דווקא תכנון מתחמי מאפשר לכמה בניינים להתקדם כחלק ממהלך משותף.
לכן ההתחדשות של עיר קיימת נראית אחרת מהקמת שכונה חדשה על שטח פתוח. היא מתרחשת שכבה אחר שכבה, בניין אחר בניין ולעיתים מתחם אחר מתחם. ייתכן שבבניין מעבר לכביש כבר תסתיים ההתחדשות בזמן שהבניין ממול רק מתחיל להתארגן, ולא בהכרח מפני שמישהו "נשאר מאחור". לפעמים מדובר פשוט בשני נכסים סמוכים שהדרך שלהם אל אותה מטרה עוברת במסלולים שונים לחלוטין.
