שמאי מקרקעין בתל אביב – למה חשוב להיעזר במומחה מקומי?
תל אביב, העיר ללא הפסקה, מציגה מזה שנים רבות שוק נדל"ן ייחודי ובלתי צפוי. מחירי הדירות בעיר מהגבוהים בישראל, והם משקפים את הביקוש האדיר למגורים ולעסקים בלב המרכז הכלכלי של המדינה.
במצב כזה, כל טעות בהערכת שווי מקרקעין עלולה לעלות ביוקר – במיוחד בעסקאות של מיליוני שקלים. כאן בדיוק נכנס לתמונה שמאי מקרקעין בתל אביב: איש מקצוע שמבין לעומק את האופי המקומי של העיר, יודע לקרוא את הנתונים כמו שצריך, ויכול לתת ללקוח תמונת מצב כלכלית ומשפטית מדויקת, מהימנה ומעודכנת.
מחירי הדירות בתל אביב – והצורך בהערכה מקצועית
כיום, מחירה של דירת 3 חדרים באזורים מבוקשים כמו הצפון הישן או לב העיר עשוי להגיע ל ־3.5 מיליון ש"ח ואף יותר. דירות יוקרה נושקות למחירי עתק של 8 – 15 מיליון ש"ח, ובשוק כזה, קשה מאוד לדעת מה המחיר הריאלי של הנכס.
שמאי מקרקעין בתל אביב לא רק בודק את שווי הנכס בלבד, אלא, מכיר לעומק גם את סביבת המחירים המקומית, היתרי הבניה, המגמות הכלכליות, תכניות מתאר עירוניות ועוד. מדובר במכלול מורכב שמצריך היכרות אינטימית עם השטח, ולא רק שליטה בספרות מקצועית.
שמאי טוב מכיר את ההבדלים – דירה מול חנות
שמאי מקרקעין בתל אביב חייב להבין את ההבדלים המהותיים בין סוגי הערכות הנכסים: דירות למגורים לעומת חנויות ומשרדים.
הערכת שווי דירה – על בסיס עסקאות אמת
בהערכת שווי דירה, שמאי מקצועי יבחן עסקאות אמיתיות שבוצעו בסביבה הקרובה ואשר דווחו למאגרי רשות המיסים. לא כל עסקה שווה – יש עסקאות חריגות, כמו דירות שהועברו בקרב בני משפחה, נכסים עם חריגות בניה, או עסקאות שכללו תמריצים שאינם משקפים את שווי הנכס. תפקיד השמאי הוא לסנן את העסקאות הבעייתיות, להבין מה הממוצע הנכון ולבצע התאמות לפי מאפייני הדירה הספציפית.
הערכת שווי חנות או משרד – לפי ההכנסה הצפויה
בניגוד לדירות, חנויות ומשרדים מוערכים לעיתים לפי גישת היוון ההכנסות. זוהי שיטה כלכלית המאפשרת לתרגם את ההכנסות החודשיות מהנכס לשווי הוני.
לדוגמה: חנות שמושכרת ב – 5,000 ש"ח בחודש תניב הכנסה שנתית של 60,000 ש"ח. אם נניח מקדם היוון של 8%, החישוב הוא:
שווי הנכס = 60,000 / 0.08 = 750,000 ש"ח
השמאי יתחשב גם בפרמטרים כמו סוג השוכר, משך החוזה, דמי ניהול, מצב השוק ועוד.
קו המטרו בתל אביב – שמאי מקרקעין והשלכות ההפקעה וירידת הערך על שווי נכסים
אחת התכניות התחבורתיות הגדולות בתולדות המדינה היא הקמת רשת המטרו של גוש דן. בתל אביב, תוואי הקווים עובר לא רק לאורך רחובות ראשיים אלא גם מתחת למבנים קיימים, תוך ביצוע הפקעות תת-קרקעיות. מדובר בהפקעה לכל דבר, גם אם היא אינה נראית לעין.
שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לא רק להבין את תוואי קו המטרו או הרכבת הקלה, אלא גם השמאי צריך לדעת לזהות את ההשפעה של ההפקעה על ירידת ערך הנכס מעליה . ירידת ערך עלולה להיגרם בשל מספר סיבות:
מניעת הקמת חניון תת קרקעי בפרויקטים עתידיים – מגבלה תכנונית זו פוגעת ישירות ביכולת לבצע התחדשות עירונית או להגדיל זכויות בניה.
רעש, עומס ולוגיסטיקה סביב עבודות התשתית – בתקופת הביצוע ואחריה.
רישום ההפקעה בטאבו – סעיף רשמי היכול לפוגע בסחירות הנכס.
פגיעה בשימוש הקיים או הפוטנציאלי בקרקע – בעיקר בבנייני מגורים ובקרקעות פרטיות שהופקעו חלקית.
השמאי מעריך את הנזק שנגרם, מגיש חוות דעת שמאית בהתאם, ובמקרים רבים הדו"ח שלו הוא הבסיס לקבלת פיצוי מהמדינה או מהרשויות.
לסיכום – למה חשוב לבחור שמאי מקרקעין בתל אביב?
שוק הנדל"ן בתל אביב מורכב, יקר ורגיש. בין אם אתם רוכשים דירה להשקעה, מוכרים משרד, מתכננים התחדשות עירונית או מבקשים פיצוי על הפקעה – אתם זקוקים למומחה אמיתי, מקומי, שמכיר את העיר מכל זווית אפשרית.
שמאי מקרקעין בתל אביב הוא לא רק בעל מקצוע עם רישיון – אלא מישהו שחי את העיר, מבין את התנודות בשוק, מכיר את הפרויקטים העירוניים הגדולים, ויודע לייצג את האינטרסים שלכם מול כל גורם.
ההשקעה בשמאות מקצועית משתלמת, כי היא מונעת טעויות יקרות ומביאה איתה שקט נפשי וביטחון כלכלי. בתל אביב – זה שווה זהב.
לוגו
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר:https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון האתר.
קרדיט: pixabay
קרדיט לוגו: יח"צ
